Dodjela stanova u novoj zgradi - što je to? Pro i kontra od stjecanja novih stambenih temelju ugovora o dodjeli

Jedan od najpopularnijih načina ulaganja u nekretnine na tržištu - na dodjelu stanova u novim zgradama. Što je to - razumije ne svima, a često početnik ne želi igrati s njim. Prema statistikama, gotovo petina svih kuća u izgradnji se prodaje pod ovu shemu. Koje su glavne prednosti i nedostaci tih transakcija? Što je kupac u opasnosti?

Dodjela stanova u novim zgradama: što je to?

Zadatak - ugovor o prijenosu prava vlasništva na treću stranu. Transakcija je moguća do dana državne komisije, gdje još ne postoji dokumentacija vlasništva nad prostorijama u zgradi. Investitor koji je kupio kuću u novoj zgradi na građevinske tvrtke prenese svoja prava na imovinu drugih fizičkih osoba za naknadu. Tipično, investitor dobiva transakciju od 10 do 90% povrata na uloženi novac u novim zgradama. Novi sudionik zajedničke izgradnje i prenesena prava i obveze prije zahvata.

Dodjela prava vlasništva na stan u novogradnji može se provesti na dva načina:

• Prema kontroli ugovora (prodavatelj otplaćuje dug developer i kupca sredstava, transakcija se može provesti nekoliko puta s jednim aspektom nekretnine);
• Prema preliminarnom ugovoru (ne podliježe državnim registracije, utvrđuje pravo prodavatelja i kupca za obavljanje transakcija u budućnosti).

Isplata se vrši sporazumno.

Kako prodati stan u zgradi na zadatku: Faze

Dodjela ugovora prolazi kroz četiri faze obrade:

1. Provjera developer dokumentaciju:

• tvrtke charter;
• Memorandum o Association;
• Potvrda o državnoj registracije i registriran u Federalnom porezne službe;
• dozvole za gradnju;
• Izjava projekta;
• Dokumenti potvrđuju sredstva.

2. Prodavatelj obavještava o namjeri da proda imovinu programer, a zatim se mora dobiti suglasnost od njega u pisanom obliku, kao i dokumente koji potvrđuju nepostojanje financijskih obveza tvrtke. Također zahtijevaju ovjerenu suglasnost bračnog druga za prodaju imovine, rješavanje kreditne institucije (ako je stambeni kupili na hipoteku), izvadak iz registra u stambeni prostor. Kupac mora dobiti ovjerenu suglasnost bračnog druga i odnijeti u banku i ugovora hipoteka za pružanje stambene kredite (s hipotekom).

3. Održavati ugovor ustupanje sama. Bi bilo moguće imati razvijen u nekretnine uredu ili odvjetnika.

4. Tu je prijenos državne registracije ugovora u podjeli Rosreestra.

To je moguće ustupanje hipoteke

Aktualni ruski zakon propisuje da je zadatak od hipoteka i apartmani u novogradnji moguće. U tu svrhu, prodavatelj treba pribaviti pismenu suglasnost kreditne institucije, kao što se prenosi svoje financijske obveze prema kupcu u cijelosti. Dakle, kupac se obvezuje da u skladu sa svim uvjetima ugovora o kreditu. U ovoj fazi, trebate pažljivo razmotriti ugovor o hipotekarnih kredita, jer banka ima pravo na promjene na svoju vlastitu.

poreza

Prema porezni broj, nakon što je zadatak je došlo u stambenoj zgradi, porez od 13% moraju biti plaćeni od strane prodavatelja. Odbitak se sastoji od iznosa dobiti - razlika između prihoda i originalne troškova stanovanja. U tu svrhu, prodavatelj mora dostaviti Odjelu poreznog nadzora deklaracije u obliku 3NDFL.

Na primjer, ako je stan kupljen 1000000, a prodaje se pod ugovorom za prijenos 2000000, iznos poreznog odbitka će iznositi 130.000.

Ako kupac želi dobiti porezne olakšice za kupnju nekretnine, on mora pitati prodavatelja račun za uplatu poreza.

Stvarčice

I prodavatelj i korist kupca nakon dodjele je napravljen u stambenoj zgradi. Koje su to prednosti?

Prodavatelj čini dobit od prodaje. Štoviše, njegova veličina može biti znatno više od iznosa prvobitno uloženi.

Prednosti za kupca:

• Niska cijena u usporedbi s ready stanovanja.
• Mogućnost individualnog planiranja.
• Kupljen pravno čist stan.

kontra

Unatoč činjenici da je prijenos prava na stan u novoj zgradi - jedan od najpopularnijih bavi na tržištu nekretnina, to je još uvijek riskantno. Među glavnim rizicima izdanju:

• Stečajni građevinske tvrtke.
• Otkaz ugovora o ustupanju.
• Dvostruki prodaju.
• Prodavatelj ne obavijesti developer zadatka.

Sada razmislite o ove točke u više detalja.

građevinska tvrtka stečaj

Tijekom razdoblja, računajući od trenutka državne registracije PO do potpisivanja čin prijenosa kuće u operaciji, nositelji interesa može prenijeti svoja prava na imovinu. Glavni razlog za dodjelu povreda programer standarda kvalitete i ponovio odgodu gradnje. Obično, ove okolnosti su zbog stečaja developer planiranih.

Nakon početnog nositelji kamate će dati pravo na stanovanje u novoj zgradi, odgovornost prije novog člana narudžbenicama snosi isključivo programeru. Ako programer krši POS, a ne ispunjavati svoje obveze, prestanak ugovora o dodjeli nije moguće. Novi nositelji kamate dolaze parnica već izravno s developer.

Početni sudionici u gradnji može biti odgovoran za graditelj ugovora, samo kad je potrebno uz jamčevinu. Bavi jamstvo su iznimno rijetke.

Otkaz ugovora o ustupanju

Raspored za kupnju stana u novogradnji ne bi trebao osporavati norme postojećeg zakonodavstva i ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Sporazum o ustupanju može se priznati kao ništav u sljedećim situacijama:

• Početni nositelji kamata nije u skladu s financijskim obvezama prema developer i banke.
• Ne pisani pristanak dobiven je od građevinske tvrtke.
• Dobili smo pismeno odobrenje od banke ako je kućište kupio uz pomoć kredita.

U prisutnosti barem jednog od gore navedenih stavki ugovora o dodjeli nije valjan. Prema članku 390. Građanskog zakonika, odgovornost za sklapanje nevažeći ugovor pada u potpunosti na izvornom sudionika DDU. On je dužan platiti novac prebačen na njega, i platiti kamate i nadoknaditi prevario nekretnina investitorima gubitke.

Dvostruki prodaju

U 2011. godini donesena je odluka prema kojoj svi POS podliježu obveznom državne registracije. Nažalost, ruski zakonodavstvo u području sudioničke izgradnje je daleko od savršenog. Konkretno, postoji opasnost od dvostruke prodaje na dodjelu stanova u zgradama u izgradnji.

U praksi, često postoje slučajevi gdje beskrupulozni prodavači sklopio ugovor s dodjelom više klijenata istovremeno. To se događa zato što su preliminarni ugovori o prodaji, registracija koja Rosreestra nije uvjet. Vlasništvo sudski priznata za opunomoćenika koji je prvi potpisao ugovor s prodavateljem. Prijenos novca prodavatelju treba biti tek nakon državnog registracije PO.

Prodavatelj nije o tome izvijestio developer

Prodavatelj mora pribaviti pisanu suglasnost developer prodati stan. Inače, novi nositelji interesa više neće trpjeti gubitke povezane s tom riziku, uključujući i nemogućnosti da se oporavi od gubitaka graditelj do otkaza poz.

Na primjer, ako su nove kamate nositelji u sudovima želite oporaviti s izgradnjom kazne za kašnjenje u puštanje u pogon, to će biti odbijen.

Osporava ugovor u sudu

Odlukom Suda fizičke i pravne osobe mogu smatrati insolventna ili otići u stečaj. U tom slučaju, sve transakcije koje se odnose na pitanje kupnje i stjecanja nepokretne imovine priznaju prazninu u dva slučaja:

• Kad je ugovor o prodaji navedeno namjerno podcijenjeni cijenu.
• Transakcija je ostvaren u manje od 12 mjeseci prije početka suđenja na bankrot.

U sudskoj praksi, postoje slučajevi kada su isti prostor se prodaje pod dodjele ugovora nekoliko puta. Nakon toga, izgradnja novog sudionika plaća za kupljene nekretnine. Početni nositelji kamatne pokreće postupak stečaja, a transakcija je ukinut. Dakle, novi dioničarima je ne samo bez prestižni stanovanje, ali bez novca potrošio na stan.

Jedan zadatak centar

U St. Petersburgu i Lenjingradu regiji postoji specijalizirana agencija - zadatak United Centru. Apartmani u izgradnji više atraktivna za potencijalne kupce, a ne vikendica. Osim toga, zadatak - prilično komplicirano i dugotrajan proces koji zahtijeva precizno poznavanje propisa.

Stručnjaci Centra imaju veliko iskustvo u poslovanju ugovora cesiji. Agencija također ima svoju vlastitu bazu podataka o dokazanim svojstvima koja praktički jamči pravnu čistoću transakcija.

Jedan od najrizičnijih, ali najdostupniji oblik stjecanja nekretnina - dodjelu stanova u novim zgradama. Kakav posao? Pod zadatku odnosi na prijenos upisa prava vlasništva od sudionika dijele konstrukcije na trećoj strani. Ova vrsta posla ima neosporne prednosti, ali mnoge nedostatke. Da biste izbjegli probleme s nekretninama u budućnosti, treba povjeriti podršku transakcija kvalificiranih pravnika. U Rusiji postoji samo jedna specijalizirana agencija zadužena za takve poslove - United Center zadatke.