Građanski zakonik: osigurani nekretninama

Brz razvoj tržišnih odnosa u Rusiji pusti postupno proširiti opseg takve operacije, kao zalog nekretnine. Što je ova metoda? Kako pravilno primijeniti? Odgovori na ta i druga pitanja će se u daljnjem tekstu.

hipoteka: koncept

Na području Ruske Federacije, jedna za drugom provesti gospodarske reforme. Tržište postaje nestabilan, a time i sve više i više dužnika ne ispunjavaju svoje obveze. U ovom scenariju, bilo vjerovnik će dobiti što je više moguće garancije. Kao rezultat toga, tu je i logično pitanje da to može biti za jamstvo. Kao što je njihov problem i popraviti? Opcije su ovdje zapravo puno. Jedan od njih bi trebao reći malo više detalja: on je osiguran nekretninama.

Zalog nekretnina - je najvažniji postupak u tržišnom području. To pomaže da se kvalitativno intenziviranje investicijske aktivnosti na sve strane poslovanja. Osim toga, ona učinkovito štiti interese vjerovnika. U tom slučaju, hipoteka - to je samo alat kako bi se zadovoljile osnovne zahtjeve vjerovniku.

Gotovo cijeli civilizirani svijet je dugo vremena, i vježbanje s ugovorom o kreditu osiguran nekretninama. Rusija ne zaostaje, unatoč činjenici da postoji visoka složenost i trajanje postupka registracije. U tom slučaju, vjerovnici osigurani nekretninama vrlo isplativo. Ovdje su neki od razloga:

• poskupljenja nekretnine s vremenom;
• cijena nekretnina je vrlo visoka i postoji opasnost od gubitka;
• nekretnina je vjerojatno da će nestati negdje ili izgubljen.

Koncept hipoteke

Ako govorimo o ekonomskoj sferi, kredit osiguran nekretnina se zove hipoteka. Postoje dvije glavne koncepti hipoteku:

• Hipoteka odnos. To je garancija nekretnina (zemljišta, kuće, stanove i tako dalje. D.), čiji je cilj da se vjerovniku kredita (kredit).
• Hipoteka kao sigurnost. U tom slučaju govorimo o posebnoj hipoteku - na dužničkih instrumenata zadovoljiti vjerovnika prava na imovinu iz založnog prava.

Trenutno u Rusiji posluje dva zakona koji reguliraju djelovanje s založene nekretnine. Prvi zakon - je Savezni zakon „Na hipoteku nekretnina”, drugi - zakon „na hipoteku”. U oba dokumenta govori o potrebi da prate brojne biljke, propisane u ugovoru za kredit ili najam. Ovi postrojenja uključuju najam, nedopustivost štete imovine, postupak kupnje i prodaje i drugi. Uključi i ključni elementi koji mogu biti uključeni u ugovor o hipoteka. To uključuje sve vrste poduzeća, zemljišta, stanove ili kuće, garaže, kao i brodovima (moru ili u zraku).

Također bismo trebali govoriti o glavnim značajkama i hipotekarnih odnosa. Građanski zakonik, Savezni zakon „Na hipoteku nekretnina”, kao i zakoni o hipoteka su sljedeće točke ovdje:

• Prepoznat hipoteka (kao pravni odnos) zalog imovine.
• Kredit na hipoteku sustav izdaje se za određeno vremensko razdoblje - obično 15 do 35 godina.
• Osigurana nekretninama dužnika moraju biti stalni hipoteka pojam.
• Sve kolateralna proces vlasništva treba se samo na temelju kolaterala prava (Civil Code).
• Cijeli postupak se provodi po posebnim hipotekarnih banaka koji su specijalizirani za hipoteka.

Ugovor o nekretninama

Što bi trebao biti uključen u ugovoru o kreditu s zalog nekretnine? Odgovor na to pitanje može dati, opet, samo ruski građanskog zakonika.

Hipotekarni vjerovnik će se složiti da građanin kredita. Hipoteka nacrtana svu potrebnu dokumentaciju, uključujući i najvažniji dokument - ugovor o zaloga imovine. Prva stvar na umu je predmet dokumenta. Subjekt može biti bilo koja nekretnina, te pravno registracija odgovarajućih sve stavke ruskog građanskog zakonika. Osigurana nekretninama, među ostalim, to uključuje posebne postupke vrednovanja. Riječ je o objektima navedenim u ugovoru, koji moraju imati posebnu financijsku procjenu. Samo zbog ovog predmeta će biti tekući. Posljednji, to je vrijedno spomenuti ovdje - je potreba za stalnom gospodarskom nadzor dužnik.

Nakon što je ugovor sklopljen i stupi na snagu, to je nemoguće izmijeniti. Ovo pravilo određuje „Zakon o hipoteku nekretnina”, kao i posebnu kreditnu odbor. U razdoblju od registracije dokumenta još uvijek može biti malo izmijenjen. Da biste to učinili, morate napraviti poseban sporazum (navesti podatke o samom kreditnog odbora).

Ugovor mora biti sastavljen u četiri primjerka: Banka, javni bilježnik, mortgagor i drugih registracija vlasti. Na kraju, sadržaj dokumenta bi trebao izgledati ovako:

• Informacije o ovom objektu, koji je pod zalogom;
• Procjena nekretnina predmeta;
• datume, cijene i veličine izvršne;
• Informacije o dužnika i vjerovnika;
• Informacije o daljnjem korištenju obvezao objekta.

Nakon što je registracija ugovora završen, ući će u snagu hipoteka odnosa.

Zakon o kolateralna u obliku nekretnina

Aktualni ruski zakon definira sve potrebne odredbe, pravila i propisa koji se odnose na kolateralna sustav. Sve nijanse regulirano u Građanskog zakonika, te u različitim saveznim zakonima i propisima. Prema dijela 4. članka 15. Ustava, u slučaju mogućih proturječja ruskog zakonodavstva s međunarodnim ugovorima prioritet će biti međunarodni ugovor.

Zakon mora sadržavati naznaku početka djelovanja obaveza. Osim toga, to bi trebalo biti jasno navedeni glavni imovinu koja je pod hipotekom. U slučaju hipotekarnih kredita, u pravilu, bilo koje vrste imovine, koja se može zbrinuti u skladu s važećim zakonima. Objekt u skupini (zajedničkog) vlasništva može se prenijeti na jamčevinu samo uz suglasnost svih vlasnika.

Građanski zakonik propisuje mogućnost namirenje povjerilaca samo po nalogu suda, a puni povrat cjelokupnog vrijednosti kolaterala. Također treba napomenuti da je udio zalog akcija protiv dužnika može ostvariti samo od strane sudova. To uključuje slučajeve u kojima nije postavljena lokacija dužnika: u ovom slučaju, vjerovnik šalje obavijest na sud, a nadležne započeti s radom pretraživanja.

Posljednja stvar koju vrijedi spomenuti je mogućnost parnice za obje strane. Razlozi ovdje mogu biti vrlo različiti: na primjer, ako je istekao kolateralna nekretnine, postoje problemi s dokumentacijom, i tako dalje D..

zahtjeve za instrumentima osiguranja

sklapanje ugovora o nekretninama između pojedinaca - to je uvijek poseban slučaj ugovora hipoteka. Takav je dokument kako bi se osiguralo da će obveze bilo koje transakcije. Najčešće je to ugovor o kreditu. Što je cijela ova shema? Najčešće, na ovaj način:

• Dva građani sklopiti ugovor o kreditu nakon primitka jedan od njih sumu novca.
• Dužnik mora napraviti zalog da vjerovniku u obliku nekretnina.
• Na kraju, dug je ili vratio ili vjerovniku isplati unaprijed hipoteku imovine.

Ako je riječ o pravnim osobama, potrebno je odmaknuti od hipoteke „okvire”. Tu može biti izvor neke vrste financijskih transakcija, određene vrste imovine, i tako dalje. D. Odmah je napomenuti da je ugovor o nekretninama između entiteta uvijek razlikuje samo trošak državnog registraciju. Dakle, u 2017. pojedinac dati 2 tisuće. Rubalja. Ali registracija pravna osoba nekretninama (državni porez) košta oko 23 tisuća kuna. Rubalja.

Zahtjevi za založene imovine koja je fizički, što je gotovo uvijek isti za pravne osobe. Tu su sljedeće točke:

• Objekt, koji je pod zalog, daje vjerovniku pravo na povrat duga iz prihoda pravovremeno, koje su formirane od prodaje kolaterala.
• Jamčevina se može dodijeliti i treća osoba, koje nisu izravno uključeni u ugovor. Međutim, ta osoba mora osigurati ispunjenje svojih obveza kao dužnik.
• Posjedovanje i korištenje založene imovine pruža samo dužnik.

Unaprijed se hipotekom imovine

Informacije o sigurnosti nekretnina, iznad, ukazali na mogućnost mortgagor unaprijed na imovinu pod založno pravo. Sada stoji da bi opisala situaciju malo više detalja.

Prva stvar koju vrijedi spomenuti je pravo povjerioca da se oporavi uz pomoć obje sudske i ne-sudske način. U svakom slučaju, razlozi za kažnjavanje u oba slučaja isti. To uključuje sljedeće situacije:

• Neuspjeh dužnika (hipoteci) svojih obveza na vrijeme ili nepotpunog ispunjenja svojih obveza.
• Ako je dužnik nije dao obavijest o posjedovanju predmeta zaloga trećih osoba (to je, na primjer, najam, odnosno cjeloživotnog naslijedio uporabu, služnosti, itd D.). U načelu, ako dužnik nije potrudio obavijestiti o nečemu važnom vjerovniku sakrio neke točke, zajmodavac ima pravo započeti proces pravne radnje.
• Ako je dužnik prekršio pravilo korištenja imovine, ona nije poduzela potrebne mjere za njeno očuvanje; ako postoji opasnost od gubitka objekta hipotekarnih odnosa - to je kriv pledgor.

Kao što je već spomenuto, zajmodavac može početi kaznu i izvansudskim sredstvima. Međutim, u ovom slučaju govorimo o nekretninama ugovora kolateralna između pravnih osoba. Fizička osoba primjenjuju se i na sudovima (u pravilu, Okružni sud u nekretnine lokaciju). Samo u tom slučaju će biti kvalitativno promatrati načelo isključive nadležnosti sadržan u Zakonu o parničnom postupku Ruske Federacije.

Sudski proces foreclosure

Okružni sud, uzimajući potrebnu dokumentaciju, donijeti odgovarajuću odluku o oporavku založene imovine. U toj odluci, sljedeće točke treba biti jasno očituje:

• Iznos koji dužnik mora platiti da bi njegov vjerovnika.
• Puna identifikacija nekretnine, daje jamčevinu, koja foreclosed (adresu, katastarski broj, područje, stanje registraciju ugovora kolateralna nekretnina, i tako dalje. D.).
• Postupak za provedbu hipoteku imovine.
• Minimalna početna oporavak cijena.
• Popis tehnika i mjera su potrebne za očuvanje nekretnina ili za učinkovito obavljanje obrta.

Može li sud odobriti pomilovanje za dužnika? Odgovor je da. Proširenje može biti najviše jednu godinu. U tom slučaju, zalog ne bi trebalo biti nešto učiniti s poslovnim aktivnostima dužnika. Tijekom odlaganja mortgagor može ispuniti sve svoje obveze kao dužnik: da vrati kredit, kamate i kazne (koja je, usput rečeno, za razdoblje zakašnjenja samo akumulirati). Proširenje se može odobriti ako je vjerovnik je u financijskim teškoćama, ili u slučaju kada jedna od ugovornih strana proglasila sama stečaj.

Vrijedi reći i glavni su razlozi zbog kojih sud može odbiti da se oporavi darovatelja. To uključuje sljedeće slučajeve:

• Novčana iznos nepodmirenih obveza je manje od pet posto od ukupne vrijednosti imovine, daje jamčevinu.
• Trajanje odgode je manje od tri mjeseca.

A to je ne-sudski proces foreclosure? Njegova upotreba je moguća samo u sljedećim slučajevima:

• Stranke su zaključili bilježničkih ugovor o nekretninama.
• Foreclosure na hipoteku imovine pruža bilježnika umjesto sudova.

Nije dopušteno bez sudski proces foreclosure u sljedećim slučajevima:

• vlasnik založene nekretnine je fizička osoba;
• dužnik ne može naći jedan;
• neke hipoteka ugovori izvršavaju;
• Objekt položi na više mortgagees;
• kolateralna je poljoprivredno zemljište;
• kolateralna - kulturna baština.

zemljište depozit

Ruski zakon kaže da apsolutno bilo koje imovine - bilo da je kuća, zgrada ili zgrada - treba dati jamstvo samo u kombinaciji sa zemljom. Potrebno je, naravno, za potpunom vlasništvu zemljišta vjerovniku ako je imovina još uvijek „istjecati” od dužnika. U tom slučaju, postoji pravo takozvanog „ograničenu uporabu” u pledgor zemlje koja je dana vjerovnika službi (vjerovniku). No, za ovu dužnika moraju uvjeriti vjerovniku da su u sporazumu samo nekoliko parcela.

U takvoj situaciji ne mora brinuti i vinogradari: oni će imati puni opseg prava vlasništva nakon potpunog prijenosa hipoteku imovine vjerovniku.

Hipoteka zemljišta

Mi smo napokon mora obratiti federalni zakon № 102 „Na hipoteku”, odnosno svoj deveti poglavlje. Informacije sadržane u ovom računu će vam pomoći da stvorite više koherentan i cjelovitu sliku o kolateralna odnosa.

Članak 62. govori o broju teritorijalnih područja, djeluje kao pravni hipoteke subjekta. Dakle, govorimo posebno o stranicama u vlasništvu općine ili saveznim organima vlasti. Ta područja se smatraju predmeti hipoteke pravne odnose samo uz odobrenje lokalnih vlasti.

A kad odobravanje kredita osiguran nekretninama nije moguće? Članak 63. daje primjer brojnim parcelama koje ne podliježu hipoteka odnosi. Je li bilo koja država ili općinsko područje (s iznimkom navedenom u članku 62.). Osim toga, predmeti hipoteka odnosa ne može služiti područja, čija je površina manja od zakonskog minimuma.

Članak 65. regulira priliku da izgrade mortgagor svih vrsta objekata, objekata ili objekata na terenu koji se nalazi u zalog. Dakle, dužnik ima pravo da to na zasađene površine želi, ali samo ako takva nije zabranjena je navedeno u ugovoru. No, tu je još jedan važan dodatak. Dakle, ako je mortgagor će se graditi na parceli postavio nešto što će značajno ometati vjerovniku, ovaj ima pravo zahtijevati promjene u ugovoru o hipoteka.

Dobivanje Pasivna prihoda

Mi smo već navedeno glavne točke kada koristite građani pod hipoteku nekretnina u mogućnosti generirati pasivni prihod. Sada stoji za ilustraciju takve situacije malo više.

Najpopularnija verzija dobiti iz foreclosures - je za iznajmljivanje. No, ovdje je iznimno važno kako bi se osiguralo da se najam dobila mogli u potpunosti pokriti hipoteku, poreze i troškove održavanja. Ne zaboravite da na kraju treba ostati miran i dobit. Kako rasti u takvim uvjetima? Ipak, situacija je izuzetno teška. Najbolja opcija je da se ovdje ukras na sigurnost nekretnina. Ova tehnika omogućuje znatno povećanje broja investicija; U ovom slučaju, međutim, rasti i dobit. Ako je vrijednost investicije povećava - da se posuditi novac za hipoteku, dodatna imovina je stečena. U budućnosti, možete povećati i veličinu vlastitog doprinosa. Problem može biti samo jedan - „predaleko” sposobnost da se odnese i Dakle, potrebno je ispravno računati sve mogućnosti i rizike. Ipak, šanse da ide razbio ulaganja u nekretnine u takvim situacijama vrlo je velika. Posebno loše su stvari u padu troškova hipotekarnih investicija. U tom slučaju, dugovi početi značajno rasti, a izložen je opasnosti od prekoračenja hipoteke dodijeljena vrijednost.

Što zaključak se može učiniti ovdje? Rad na proizvodnju pasivni prihod s foreclosures su nevjerojatno složen i voluminozan. Sudjelovati u takav može biti samo jako oduševljen, jako disciplinirani i strpljivi ljudi.