Usporedni pristup. Metode određivanja vrijednosti nekretnina

U svjetskoj praksi u području vrednovanja nekretnina koriste se tri pristupa:

• Usporedno, ili tržište;
• skupo;
• isplativo.

Izbor metodologije u velikoj mjeri ovisi o objektu evaluacije i stvarnoj situaciji koja se razvila oko određene vrste nekretnina. Međutim, najpouzdaniji način se još uvijek smatra usporednim pristupom u određivanju procijenjene vrijednosti.

Osnovna načela komparativne procjene

Usporedni pristup je skup tehnika za određivanje tržišne vrijednosti imovine. Procijenjena nekretnina uspoređuje se s sličnim svojstvima.

Osnova evaluacije temelji se na sljedećim načelima:

• Ponuda i potražnja. Ove dvije pokazatelje neraskidivo su povezane, ograničen broj prijedloga generira određenu potražnju, i obrnuto, što više ponuda, to je manja potražnja.
• Zamjena. Niti jedan kupac neće platiti visoku cijenu ako imovina s sličnim karakteristikama košta manje.

Koncept tržišne vrijednosti gotovo je identičan konceptu ravnotežne cijene. Ravnotežna cijena je skup kvantitativnih karakteristika i faktora cijena koji određuju opskrbu i potražnju za objektom koji se uspoređuje.

Glavni kriteriji za odabir usporedivih svojstava za utvrđivanje vrijednosti nekretnina

Elementi koji se uzimaju u obzir u komparativnoj analizi, veliki broj, a njihova kombinacija je gotovo jednaka beskonačnosti. Stoga je analiza ograničena na određeni broj čimbenika koji izravno utječu na određivanje cijene.

Elementi usporedbe. Kvaliteta prava

Bilo koja opterećenja ili usluživanja dovode do smanjenja vrijednosti procijenjenog objekta. To jest, bilo kakvo ograničenje prava vlasništva je smanjenje cijene. Ako predmet koji se ocjenjuje u usporedbi s usporedivim predmetima nema takvih nedostataka, tada se cijena, naprotiv, povećava.

Za zemljište dostupnost servitudes nije jedini faktor koji smanjuje. Pri procjeni troškova je vrlo važno, prenosi vlasništvo nad zemljištem ili pravo na zakup, stalnu uporabu. Ova posljednja dva prava odnose se na smanjenje faktora. Vrlo je važno je li zemlja imala određena ograničenja za daljnje transakcije s njom.

Uvjeti prodaje

Takvi uvjeti se uzimaju u obzir ako ocijenjeni objekt ima prepoznatljive karakteristike u prodaji.

Na faktor spuštanja je bankrot, odnosno prodavatelj u žurbi da obavlja transakciju kupnje / prodaje, budući da se vrijeme izlaganja predmeta na tržištu nekretnina namjerno smanjuje u usporedbi s sličnim objektima.

Na procjenu je značajno utjecalo obiteljske veze i partnerstva, iako je teško ocijeniti te rizike.

Ako su prodavatelj i kupac povezani prema ugovorima o zakupu, a između njih se planira zaključiti ugovor o prodaji, tada bi se, kako bi se uštedjelo na plaćanju poreza, procijenjena vrijednost prirodno smanjila. Motivacija u ovom slučaju je jedna - budući da su stranke transakcije povezane drugim ne-tržišnim odnosima, pa je prodavatelj zapravo posudio kupcu. Slična se situacija razvija ako je transakcija na opciju.

Povećanje procijenjene vrijednosti stambene imovine može dovesti do mogućnosti dobivanja državne potpore za razvoj infrastrukture. Iznos predviđenih koncesijskih kredita određuje se razlikom između povlaštenog i tržišnog kreditiranja.

Tržišni uvjeti

Prilagodba prema dolje može se primijeniti ako postoji značajna razlika između tržišne vrijednosti za sličnu imovinu i stručnu.

Promjena u funkcionalnoj svrsi također se može uzeti u obzir pri evaluaciji, jer utječe na omjer ponude i potražnje.

Mjesto objekta

Fizički čimbenici (za parcele)

Usporedni pristup ocjenjivanju zemljišnih čestica uključuje prikupljanje obilježja o nekretnini:

• veličina;
• oblik;
• geologija;
• topografija;
• Razina spremnosti, tj. Je li zemlja uklonjena iz vegetacije, uklone li nepravilnosti;
• Kvalitativni indeksi pokrova tla.

Najveća pozornost zaslužuje nazočnost ili odsustvo brda ili padina, stijena ili jaraka. Ništa manje važno, koja je nosivost zemlje, njegova snaga, dostupnost podzemnih voda. Vrlo je važno postoje li informacije o mogućoj pojavi minerala. Ako su informacije potvrđene, zemlja će nužno biti opterećena u budućnosti.

Opće značajke predmeta koji se ocjenjuju

Usporedni pristup tržištu je proučavanje karakteristika koje povećavaju vrijednost objekata. To uključuje:

• Veličina strukture ili prostorije;
• Visina zgrade;
• Dostupnost i površina pomoćnih prostorija;
• Visina stropova.

Važno je i materijal iz kojeg se gradi zgrada, što je suvremeniji i pouzdaniji, to je veća vrijednost nekretnina. Nije na posljednjem mjestu ukupni izgled cijele zgrade, dostupnost popravaka i prikladan pristup. Ako je ulaz iz dvorišta, to će biti smanjuje faktor.

Nedostatak popravka je prigoda za izmjenu izvješća o procjeni. Takav izračun vrši se za iznos troškova za popravak ili restauraciju, uzimajući u obzir dobit koju će poduzetnik dobiti od ulaganja u izgradnju ili popravak.

Ekonomski čimbenici

Usporedni pristup nekretninama je računovodstvo mogućih ušteda na energetskim resursima u procesu poslovanja. Stalno povećanje troškova komunalnih usluga ljudima stalno razmišlja o spremanju i korištenju alternativnih izvora energije.

To je osobito važno ako se objekt kupuje za daljnji leasing. Što je veći omjer prihoda i troškova koji idu na rad zgrade ili prostorije, to je manji povrat neto prihoda od najma nekretnina.

Ova kategorija uključuje pokazatelj prisutnosti ili odsutnosti mjerača, jesu li poduzete mjere za smanjenje gubitaka topline.

Ostali pokazatelji

Procjena uključuje računovodstvo prisutnosti ili odsutnosti elemenata usluga. Najjednostavniji primjer je da li postoji lift u kući ili ne. Prisutnost ili potpunu ili djelomičnu odsutnost svih komunikacija, posebno povezanih s lokalnim sustavom. Ako ima previše nedostataka, tada se ispravlja u smjeru smanjenja. Procjena nekretnine provodi se na različitim pokazateljima.

Faze naselja

Svi izračuni usporednim pristupom temelje se na informacijama iz otvorenih izvora o nedavnim transakcijama s sličnim nekretninama.

Faze ocjenjivanja:

1. Proučavanje sličnih prijedloga u određenom segmentu nekretnina, identifikacija usporedivih svojstava koja su nedavno prodana.
2. Analiziraju se prikupljene informacije, a pojedinačno se svaki prijedlog uspoređuje s imovinom koja se vrednuje.
3. Raspodjela karakteristika cijena, izmjena izvješća o procjeni.

Usklađivanje prilagođene cijene i izvođenje konačne cijene usporednim pristupom.

Prednosti usporednog pristupa

Prije svega, metoda omogućuje da odražava mišljenje samo tipičnih kupaca i prodavača.

Procjena se odražava u tekućim cijenama, uzimajući u obzir promjene u financijskim uvjetima, pa čak i inflacijskim procesima. Procjena je uvijek statički opravdana.

Da biste procijenili određeno svojstvo, ne morate proučavati cijelo tržište nekretnina, već samo slična svojstva. Tehnika je vrlo jednostavna, s pouzdanim rezultatom.

... i nedostatke

• Teško je saznati stvarne cijene.
• Potpuna ovisnost o aktivnostima i stabilnosti tržišta nekretnina.
• Poteškoće u usklađivanju podataka, ako se slični predmeti značajno razlikuju u smislu prodaje.

U zaključku

Bit komparativnog pristupa u vrednovanju nekretnina jasno je i kupcu i prodavatelju. Tehnika omogućuje strankama da prouče tržište nekretnina i pobrinite se da nisu izgubili svoj put. Vrednovanje se može provesti na temelju već provedenih transakcija ili na prijedloge drugih prodavača. U svakom slučaju, komparativna tehnika je sustavizacija i usporedba podataka o sličnim nekretninama. Glavna stvar je da odabir sličnih objekata za usporedbu treba uzeti u obzir posebne ili neuobičajene čimbenike, na primjer, prijetnju povlačenju kolaterala, promjenama propisa na lokalnoj razini ili nepoštivanju uvjeta ugovora o kreditu, postojanju prisilnih elemenata.